随着近日某些城市房地产市场的再次大幅上涨，房地产是否能够继续作为中国家庭首要、甚至唯一的投资选择，再一次成为中国全国街头巷尾广泛为大家所讨论和争辩的一个热门话题。

支持“泡沫论”的人认为，无论从房价对收入比、房价对租金比、历史涨幅（投资回报率），土地总价值等传统标准考量，中国的房价不但高，而且已经高得离谱。今后不要说是上涨，就算能不下跌，已属不易。

然而，反对“泡沫论”的人认为，即使是经济学家自己都尚未就发达经济里是否真的存在有泡沫这么一个经济现象达成共识，更不要说在中国这么一个变换纷呈的转型经济之中。而且，很多看好中国房地产的人士会指出，房地产不但在过去十年曾经是中国最好的投资选择，而且最近在某些城市的明显价格上涨，也恰恰说明了中国房地产价格，至少是在很多一线城市，不但要涨，而且还会大涨。

不错，泡沫的确可能是经济学家研究时间最长，但达成共识最少的一个研究领域。而泡沫的有趣和迷人之处，恰恰在于知道泡沫崩盘之后，投资者才有机会能真正知道谁站在了正确的一边。很多在泡沫期间赚得钵满盆满，不可一世的奇才，在泡沫崩盘后被证明不过是碰巧免费乘了一回过山车而已。

泡沫之所以形成和崩盘，很大程度上是因为投资者对于不了解得事物（投机的对象）今后的价格走势产生的不同预期所导致的。泡沫形成的一个很重要的原因，并非在于投机的标的有任何长期投资价值；恰恰相反，而是往往由于投机者对于投机目标，抱有太多不切实际的期望。泡沫之所以形成，主要是由于投机者“买涨不买跌”的投机心理受到价格上涨的进一步强化。而泡沫之所以崩盘，往往也是由于投机者对价格上涨的预期变得越来越脆弱，投机意愿越来越弱，直到有一天可能一个看似微小或者遥远的蝴蝶事件，会彻底颠覆泡沫里的“疯牛”思维并引发泡沫的崩盘。

更有趣的是，很多研究和历史事件表明，泡沫越是临近崩盘之前，涨幅反而特别大?回顾过去二三十年在全球出现的几次重大泡沫，无论是80年代末期的日本股市，90年代末期的美国纳斯达克市场，2007年的中国A股市场，往往是在市场见顶并且之后崩盘之前的6到12个月里，走出大幅疯狂上涨的行情。而等到泡沫崩盘之后，市场不但把市场见顶之前一年的涨幅悉数退回，而且还会跌回到远远低于市场最后的疯狂上涨之前的水平。

但是，在如此疯狂的上涨面前，投资者很难不为之所动。即使是如老虎基金的创始人罗布森这样资深的投资者，也因为觉得看不到泡沫的尽头，而在互联网泡沫崩盘之前不久，决定解散自己拥有传奇业绩的基金。再早如全人类伟大的物理学家牛顿爵士，虽然在英国南海泡沫之初战斩获了丰厚的投资收益，但是没能顶住泡沫末期疯涨的诱惑，在投机狂潮接近崩盘的时候赌上了全部身家，最后当然也就落得了赔光全部身家的下场。牛顿在此之后曾经发出“我可以估算天体的距离，但是没法估算人类内心的疯狂”哀叹。

那么究竟为什么泡沫在崩盘之前，涨幅反而特别惊人呢？究其原因可能有以下几点。

首先，由于做空机制（融券机制，股指期货）的存在，在泡沫形成早期，市场上多空双方的力量是大体相同的。但是泡沫在经过一定时间的发展后，市场中的空方处于明显的劣势，不再能够对泡沫的膨胀形成有效的制约和限制。与此同时，出于对自己投资风险的关注，很多投资者看空但不做空（例如美国互联网股票泡沫期间的很多对冲基金），因此进一步促进了股市的上涨和泡沫的加剧。

在这种投资情绪的变化鼓励下，缺乏投资素养和风险意识的投资者会越发地关注市场的短期走势，并且用这种短期走势来预测今后的长期方向。更有甚者，很多投机者对于资产的基本面价值和长期趋势已经完全不关心，只希望能在短期的大涨中多赚快钱。美国互联网泡沫中在公司上市当天开盘后买入股票收盘前抛出，中国权证市场里在权证接近到期几乎没有价值时仍然在同一交易日上午买入并在收盘前抛出的“翻盘侠”们，就是这种投机心理的极端反映。

其次，随着泡沫的演化，越来越多的投资者已经开始意识到泡沫的存在和风险的累积。和泡沫早期不同，理性的投资者开始意识到投资价值的萎缩和投机情绪的蔓延，在这种环境下，为了能够吸引理性尚存的投资者入市，市场必须提供更高的短期收益率，以吸引那些已经对市场产生怀疑的投资者。虽然这些投资者自己也对于泡沫能否持续下去没有把握，但短期的收益率如果足够高的话，也足以利令智昏，投资者希冀在今后的博傻中能够顺利地把泡沫资产转卖给比自己更贪心的韭菜。

而且，由于随着泡沫发展，大多数资产都显现出明显“不靠谱”的趋势，因此投机的热情就会聚集在更少的投机标的身上，因此造成优质资产，明星资产，在泡沫崩盘前特别引人注目的上涨。在上世纪90年代美国互联网泡沫中亚马逊，雅虎，都曾经是这样的泡沫“明星”，享受了股价在泡沫见顶前几个月还翻番的泡沫红利。但即使是这样的“明星”，最终也没能逃脱在泡沫崩盘后股价下跌90%的命运。

再有，就是泡沫末期预期的一致性。如果说泡沫初期市场上还存在大量对于今后市场预期的不同意见的话，接近泡沫崩盘的时候，市场上往往形成了一种泡沫一定会一直持续下去的高度一致的意见。例如在日本80年代末的股市和房地产泡沫，美国90年代末的互联网泡沫，2007-2008年全球的房地产和股市泡沫崩盘之前，都存在着这种“这一次不一样”、“泡沫本来就很合理”的社会认同。

然而，这种意见的高度统一虽然表面上看似有利于泡沫的刚性化，其实反而是泡沫最大的敌人。由于几乎全市场的投资者都相信并不存在泡沫，因此所有投资者都认为市场具有投资价值，因此所有投资者都已经买入了泡沫资产。但问题由此而来了，如果所有的投资者都已经买入了泡沫资产，那哪还再有韭菜来充当“接盘侠”的角色呢？如果没人接盘，那么投资者拥有的，不过是“有价无市”的纸上富贵罢了。

文/朱宁 来源：英国《金融时报》

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